房价暴涨捡漏网拍房你可能遇到五大风险

随着房价快速上涨在网上拍卖房子或将成为许多经济实力较强的购房者投资买房捡漏的一种时髦方式前日在最高人民法院召开的新闻发布会上最高人民法院执行局局长孟祥表示人民法院司法拍卖改革应鼓励优先通过网络拍卖的方式处置财产可以预见未来将?#24615;?#26469;越多的人参与到网上拍卖房产当中

房价暴涨捡漏网拍房你可能遇到五大风险

昨日记者通过对比发现网拍房产?#23548;?#20184;出成本往往比市场价要低2000元/平方米以上但是风险也比正常的房产交易更大 房屋基本情况梁女士看上的房?#28216;?#20110;东城区火炼树怡丰都市广场起拍价为81.19万元建筑面积为115.98平方米中等装修

司法网拍全过程

第一步?#33322;?#32435;保证金

7月31日梁女士准备在淘宝网上参与拍卖一套房子在缴纳保证金之前法院组织过一次集体看房但梁女?#30475;?#36807;了不过在详细咨询了房子的情况后当天她还是将15万元保证金提交到支付宝账户当中她告诉记者目前该楼盘二手房均价约1.2万元/平方米左右这套房在她的心理价位是90万元加上税费单价在9000元/平方米左右如果超过这个价格她将放弃拍卖

第二步网拍?#32972;?#20215;

8月1日上午10时拍卖开始梁女士率先出价晚上9点多开始有人跟进加价该房拍卖截止时间为8月2日10时如果有人继续出价将会延时那个时候才是加价最激烈的时间8月1日晚梁女士告诉记者共有5人报名已有两人加价还有3?#23435;?#20986;手

第三步超过心理价位及时停止

8月2日梁女士坐在电脑前加价10时是最后的竞拍阶段梁女士说结束前的最后半个小时是最激烈的果然9时30分时增加至8人参与竞拍很快拍卖到?#35828;?0轮这时候的出价已经到达梁女士的心理价位她决定放弃竞拍因为再拍下去就不太划算了终于在第100次出价时有人以94.19万元竞拍成功

总结

心态平和 提前定下心理价位

梁女士总结了这次参与拍卖房产的过程她告诉记者参与网拍?#26412;?#26159;博运气运气好没人抢可能以较低的价格买到房子但如果有多人竞拍自己则要适可而止否则拍出价格高的房子得不偿失

梁女士建议在拍卖?#30333;?#22909;评估一个心理价位如果超过心理价位一定要及时停止加价行为同时心态也要好不要因为有人加价就?#25105;?#36319;风?#26102;?#31454;拍

多年?#37038;?#25151;地产投资分析工作的?#30340;?#20154;士陈秋蓉介绍如果怡丰都市广场这套房产的原购入成本为40多万元房地产证过2年那么这套房产需要缴纳的税费将达到11万元总价超过了100万元?#23548;?#38656;要支付的成本单价约1万元/平方米比市场价格仍然便宜了2000元/平方米左右

算?#25910;ˣ?BR style="OUTLINE-WIDTH: medium; OUTLINE-STYLE: none; OUTLINE-COLOR: invert">

成交价120万住宅 税费超10万元

记者在咨询税务局时了解到通过司法拍卖的物业没有税收优惠假设通过拍卖行成交税费由拍卖行代扣代缴在网上参与司法拍卖成交的房产没有通过拍卖公司则由成交人自行缴纳

房地产投资分析?#30340;?#20154;士陈秋蓉为记者算了一?#25910;ˣ?#20197;一套南城100平方米普通住宅为例原购入成本为55万元拍卖成交价为120万元考虑南城税收政策等问题这套住宅拍卖下来后在证过两年和未过两年的两种情况下?#23548;?#38656;要支出的成本分别为133.7万元和136.5万元其中支出的税费分别达到了13万元和16万元而最后的购房单价为1.33万元/平方米和1.36万元/平方米不过按照目前南城高达1.6万元/平方米的住宅均价来看网拍房的均价仍然比较优惠

记者眼

?#20998;?#22909;的房子溢价?#24335;细?/H4>

自去年年中东莞正式?#36816;?#32593;拍房以来已经有多宗法院网拍房成交法院相关人士告诉记者网拍房之所以便宜是因为除了评估价较为合理外第一次拍卖失败后法院会降价20%进行二次拍卖而如果再拍卖不出去会继续降价这也导致少数网拍房价格相对市场价低很多

不过记者也发现随着房价的上涨一些位置较好总价相对较低的网拍房受到热捧在首次拍卖时就会拍卖成功?#20998;式?#22909;的房子甚至会引来多人参与竞拍溢价?#24335;细ߡ?#19968;些总价?#32454;]?#20301;置较远的房子拍卖则较为困难需要降价进行二次三次拍卖

网拍房可能遇到的五大风险

?#37038;?#25151;地产投资分析的?#30340;?#20154;士陈秋蓉提醒由于强制执行司法拍卖的物业的产权关系相对普通二手物业复杂拍卖前参拍人要充分了解标的物的所有权状况现状了解产权人债务人承租人?#23548;?#25152;有?#35828;?#21508;种关系?#38505;?#23457;核拟参拍物业的交易过户流程过户需缴纳的税费等情况

此外陈秋蓉还专门总结了五点网拍房可能出现的风险

1.首先是税费比?#32454;]?#32593;拍房按照二手房交易进行缴纳税费没有税收优惠因此往往一套房子拍下来可能要缴纳的税?#35759;?#36798;十几万元

2.原业主是否配合在网上拍卖的公告当中法院会对房子细节进行说明在房子的情况说明中会显示房屋权属人不配合估价人员不能入室内查勘等如果原业主不配合拍下房子后可能会面临与原业主的纠?#20303;?/P>

3.看标的物业是否已出租租户是否配合如果租户已经给原业主缴足了多年租金有可能不愿意配合搬离甚至会要求新业主赔偿租金等

4.看物业服务公司是否配合房子拍下来后要补缴原业主所欠下的物业费还有之前欠下的水电费等等

5.了解房子之前有无其他债权人如果原业主私下抵押了这个房子那么入住后或还要面临着其他债权人的纠缠

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